Did you say “land scarcity”? A study of real estate development in the Métropole de Lyon (2008-2020)
Vous avez dit rareté foncière ? Étude de la production de logements par les promoteurs immobiliers dans la Métropole de Lyon (2008-2020)
Résumé
Le discours de la rareté foncière est particulièrement répandu chez les acteurs immobiliers des grandes villes françaises (Charmes, 2007). Tout en la tenant pour cause de l’inflation immobilière, certains travaux l’attribuent à des choix de politiques locales (Levasseur, 2013). L’objectif de cette communication est de nuancer ce discours de rareté foncière à travers l’étude de la production de logements par les promoteurs immobiliers sur le territoire de l’actuelle Métropole de Lyon entre 2008 et 2020.
Le protocole, essentiellement quantitatif, repose sur l’analyse de la base de données construite et alimentée par le cabinet d’études Adéquation. Complètement désagrégée (au format 1 ligne = 1 logement), réputée quasi exhaustive (Juillard, 2019), elle renseigne les caractéristiques de chaque logement de promoteur sur l’aire et la période étudiée (surface, nombre de pièces, prix, bâti collectif ou individuel, usage locatif ou non, localisation en ZAC ou zone ANRU, coordonnées de latitude et longitudes, etc.).
L’analyse de cette base amène trois principaux résultats :
- Si la promotion immobilière tend effectivement à se disperser dans le territoire métropolitain, il n’en résulte aucune diminution tendancielle nette des volumes de logements produits dans la commune de Lyon – contrairement à ce qui s’est observé à Paris (Trouillard, 2014). Le centre lyonnais peut donc difficilement être tenu pour saturé.
- Il existe, à l’échelle de la métropole, une relation positive entre le nombre de logements produits chaque année par les promoteurs et le nombre médian de logements par programme à la même période. Autrement dit les périodes de pic de construction (principalement 2010-2011 et 2015-2017) reposent sur la production de grands programmes nécessitant des fonciers étendus.
- Les acteurs publics locaux contribuent nettement à libérer ces fonciers étendus via les zones du renouvellement urbain (ZAC et, dans une moindre mesure, les zones ANRU).