Climate change and the immovable
Le changement climatique et l'immeuble
Résumé
Si le code civil est un code du propriétaire foncier et met ainsi l’accent sur cet immeuble par nature, c’est l’immeuble bâti qui est ciblé dans le cadre de la lutte contre le réchauffement climatique. Le secteur résidentiel et tertiaire du bâtiment est en effet le deuxième secteur émetteur de gaz à effet de serre en France . Il représente à lui seul 45% de la consommation d’énergie finale et, en 2015, 27% des émissions de gaz à effet de serre . Une modification de nos pratiques pour réduire les émissions de gaz à effet de serre, d’une part, et un développement significatif de la production d’énergie à partir de ressources renouvelables, d’autre part, sont les objectifs poursuivis par les gouvernements successifs, rappelés dans le plan de rénovation énergétique des bâtiments présenté, le 26 avril 2018, par le Ministère de la transition écologique et solidaire et le Ministère de la cohésion des territoires. Des résultats quantifiés doivent être atteints, fixés d’abord par la loi n° 2005-781 du 13 juillet 2005 de programme fixant les objectifs de la politique énergétique, dite loi Pope, puis intégrés à l’article L. 100-4, I, du code de l’énergie, lequel a été modifié par la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte , avec une neutralité carbone pour 2050 énoncée dans le plan Climat .
Le défi est d’ampleur. Il l’est au regard de l’état du parc immobilier français : 7 à 8 millions de passoirs thermiques dont 600 000 logements sociaux, soit un quart du parc . Il l’est également au regard de la complexité de la réalité à appréhender. Cette complexité résulte de la diversité des bâtiments concernés : immeubles neuf ou existant, ayant une destination d’habitation ou tertiaire ou encore mixte, appartenant à une personne morale de droit public ou de droit privé ou à des personnes physiques, situés en milieu urbain, péri-urbain ou rural, sur un territoire tendu ou détendu… Elle est liée aussi aux différents enjeux à concilier : sociaux, économiques et environnementaux.
Même si les temps de transition (urbaine, sociale, économique, environnementale, digitale) créent de l'inconfort existe, il convient d’avancer, de progresser dans la lutte contre le réchauffement climatique. Laissons au droit immobilier la possibilité de déployer ses mesures, tantôt attractives, tantôt contraignantes ; faisons la place aux initiatives volontaires, à l’esprit d’innovation, et avançons pas à pas dans mille expérimentations. Mais ne nous limitons pas aux instruments conventionnels et tentons d’être plus ambitieux, plus cohérent, plus efficace. La multiplication des contrats aussi intéressants soient-ils ne doit pas masquer la nécessité de revisiter nos modèles juridiques. Le droit n’a pas seulement une vocation technique ; il définit un projet de vie en société pour garantir la paix sociale. En droit privé immobilier, la définition de ce projet s’inscrit dans les orientations issues du code civil qui constitue le droit commun des biens et, à ce titre, celui de l’immeuble, lesquelles se déclinent, ensuite, dans des textes spéciaux, pour la détermination du projet de vie au sein de l’immeuble. Or, bien que notre société ait fortement évolué, le droit commun des biens, sauf quelques exceptions, n’a pas été réformé depuis 1804. Il en résulte des freins importants pour relever le défi climatique.
La réflexion sur le rôle du droit privé immobilier dans la lutte contre le réchauffement climatique nous invite à, d’abord, en préciser le contexte (I) pour pouvoir, ensuite, le redéfinir dans son contenu (II).