Private developers and problems of urban sustainable development
Promoteurs immobiliers privés et problématiques de développement durable urbain
Résumé
At the turn of the century, as the great housing issues - finding homes, building, living differently, reusing the already built, dealing with crises and constraints - are becoming more acute, new problems have emerged, under the broader question of sustainable development, and thus questioning the way cities are organised. Therefore, private real estate developers are approached over this question, which has become urgent in the wake of the 2007 Grenelle Environment conference. From then on, faced with the issues of sustainable development, private contributors to urban construction need to take several scales into account at the same time - housing lot, building, neighbourhood, city - in order to address the many components of sustainability. Private developers first dealt with buildings' energetic treatments and outer structure, but are gradually considering whole sustainable neighbourhoods and cities. This study has focused on fieldwork in two areas : the Ginko eco-neighbourhood in Bordeaux and the converted Macdonald warehouse. These have enabled us to analyze an understudied area of reasearch, i.e. private funding of sustainable neighbourhoods. The birth of sustainable urbanism gives a second life to those two places. It is also an opportunity for private developers to work both in terms of sustainable development, and on the scale of entire neighbourhoods. This dual aspect, resulting from interests common to public and private actors, enables real estate developers to take a truly active part in the rise of sustainable neighbourhoods.
Alors même que les grandes priorités de la question du logement (loger, construire et habiter différemment, habiter l'existant, crises et contraintes) tendent à converger et à s'agréger à la charnière du changement de siècle, de nouvelles problématiques, regroupées sous celle plus globale du développement durable, émergent et (ré)interrogent la production de la ville. Les promoteurs immobiliers privés sont alors interpellés et mobilisés afin de répondre à cette nouvelle problématique qui devient même prescription à la suite du Grenelle de l'environnement (2007). Les problématiques de la durabilité proposent dès lors aux acteurs privés de la fabrique urbaine de se projeter sur une ligne de déclinaison logement-bâtiment-quartier-ville et à y opérer des allers-retours afin de répondre à la transversalité des composantes de la durabilité. D'un premier temps consacré au traitement énergétique du bâtiment et de son enveloppe, des promoteurs se positionnent peu à peu à l'échelle du quartier durable et de la ville durable. Deux terrains d'études, l'écoquartier bordelais Ginko et la reconversion de l'entrepôt Macdonald, proposent d'éclaircir un pan encore peu approprié par la bibliographie : le portage privé d'opérations de quartiers durables. L'éclosion de l'urbanisme durable ouvre une deuxième vie à ces deux opérations. Elle ouvre également de nouvelles opportunités aux acteurs privés pouvant opérer un balancement entre les échelles de la durabilité et en mesure de se projeter à l'échelle du quartier. Ce point de rencontre, établi par une convergence d'intérêts communs entre acteurs publics et privés, permet alors aux promoteurs - aménageurs de se poser comme force de proposition dans l'édification de quartiers durables.