The “breath” of the urban production. Comparative study of the cycles and geography of household rental investments in the metropolitan areas of Clermont-Ferrand, Lyon, Nantes and Toulon (2008-2020)
La respiration de la production urbaine. Étude géographique des cycles de la promotion immobilière dans les métropoles de Lyon, Nantes, Clermont-Ferrand et Toulon (2008-2020)
Résumé
D’après la Fédération des promoteurs immobiliers, les ménages investisseurs acquièrent chaque année entre 35 et 45% des logements produits par les promoteurs. Pourtant, rares restent les travaux de géographie portant sur leur rôle dans la production de la ville [Kadi, Hochstenbach, Lennartz, 2020]. Ce thème revêt une importance particulière en France, où les ménages disposent d’un quasi-monopole dans le secteur du logement locatif libre.
Objectiver les comportements des ménages investisseurs se heurte au problème de la rareté des données sur le sujet [Coulondre, 2018]. Cette étude s’appuie ainsi sur des bases de données construites et exploitées par le cabinet d’étude Adéquation, dont l’exhaustivité en zone urbaine dense est supérieure à celle des données publiques (ECLN et SITADEL) [Juillard, 2019]. Elles renseignent en particulier la localisation exacte des programmes (latitude / longitude) et l’usage (investissement ou propriété-occupation) fait par l’acquéreur de chaque logement.
Cette communication porte ainsi sur la répartition et l’évolution des volumes de logements acquis par les ménages investisseurs dans les métropoles de Lyon, Nantes, Clermont-Ferrand et Toulon entre 2008 et 2020. Son ambition est d’objectiver la « respiration » de la production urbaine, c’est-à-dire le déploiement géographiquement différencié de ses cycles locaux.
Il s’agira de montrer que si la demande des ménages investisseurs est davantage volatile que celle des propriétaires-occupants, elle reste en revanche très nettement concentrée dans le centre des métropoles. L’usage rentier de l’immobilier par les ménages alimente en cela la différenciation géographique des cycles de production de logements dans l’espace urbain.