, En effet, ce vice n'est pas assimilable à une dégradation du bien loué au sens de l'article L. 411-72 du Code rural et de la pêche maritime (CA Riom, 20 janv, résultant d'un vice affectant la nature des matériaux utilisés ne saurait être mise à la charge du fermier ayant agi pour le compte du bailleur, vol.20, 2004.
, Le preneur ne sera pas tenu à réparation s'il établit que les dégradations ou les pertes ont eu pour origine un cas de force majeure ou sont dues à la vétusté (C. civ., art. 1730 et 1732)
, 1772 du Code civil qui autorise les parties à mettre les cas fortuits à la charge du preneur, ne concerne pas les restitutions en fin de bail. Ce texte prend place dans une série de disposition relatives à la perte de récoltes ; il n'a donc vocation à s'appliquer que dans cette hypothèse
, Le même principe est applicable à la cessation de l'activité laitière (Cass. 3e civ., 20 mars, Cass. 3e civ., 27 nov. 1996 : RD rur, vol.355, pp.93-114, 1027.
, III, n° 79 ; RD rur, Bull. civ, p.342, 1996.
, JurisData, vol.II, pp.1998-004537, 1997.
, JurisData n° 2001-144040. -Sur la question, V. également F. Roussel, Le bailleur, le preneur et les quotas laitiers. Quelques certitudes dans une matière incertaine : JCP N, vol.28, p.173, 1996.
, En l'espèce, l'opération avait entraîné une importante dépréciation du fonds et privé d'un large intérêt la vente des terres libres (Cass. 3e civ., 1er oct, obs. Th. Revet, vol.958, p.439, 1993.
, , vol.100, 1993.
, Peignot). La solution est parfaitement transposable aux nouvelles autorisations de replantations. D'où l'intérêt, pour éviter ces graves inconvénients, obs. Ch. Pitaud et D. Rochard, p.418, 2000.
, Un fermier avait en 1997 pris l'engagement de « ne pas dévaloriser les terres au regard de la PAC ». À l'expiration du bail, le propriétaire soutenait que ce fermier avait de la sorte renoncé à ses DPU (attribués au titre des années 2001 et 2002) et devait être condamné à les restituer à son successeur sur l'exploitation. Une telle prétention était vouée à l'échec. Le preneur n'était pas en mesure de renoncer à des DPU avant d, La solution inscrite dans un arrêt rendu par la Cour de cassation le 18 février 2009 s'imposait avec la force de l'évidence, vol.18, pp.2009-047233, 2009.
, Union européenne et par certaines cours d'appel françaises. Selon la CJUE, le droit communautaire n'oblige pas le preneur, à l'expiration du bail, à remettre au bailleur les terres affermées accompagnées des droits à paiement constitués pour ces terres ou afférents à cellesci, ni à lui verser une indemnité (CJUE, 21 janv. 2010, aff. C-470/08 : RD rur. 2011, comm. 6, note S. Crevel). Or deux cours d'appel au moins se sont engagées dans la même voie (CA Bordeaux, JurisData n° 2006-317390 : RD rur, pp.2007-347377, 2006.
, La Cour d'appel de Reims (arrêt préc.) a par exemple jugé que le preneur n'est tenu à l'égard du bailleur d'aucune obligation de transfert de ses droits et qu'en l'absence de volonté de nuire aux intérêts du propriétaire, sa responsabilité ne peut être retenue du seul fait qu'il a refusé de transférer ses droits à paiement unique, p.1100, 2009.
, Lorsqu'il s'est engagé par acte sous seing privé à céder (gratuitement) en fin de bail ses droits à paiement (unique) aux propriétaires, le preneur sortant doit être condamné à réparer le préjudice subi par ces derniers s'il n'a pas fait le nécessaire auprès de l'administration pour que la cession ait lieu (CA Versailles, 10 déc. 2009 : RD rur, 2011.
, et sans indemnité, les pailles et engrais provenant de la récolte précédente, il est tenu de rendre à sa sortie, également sans indemnité, les pailles et engrais provenant de sa dernière récolte. Et, selon la Cour de cassation, la lettre même de l'article 1778 du Code civil suppose que le propriétaire a le droit de retenir, sans verser d'indemnité, les pailles et engrais de la dernière année, sans qu'il y ait de compte à faire et quelles que soient la quantité reçue par le preneur et la quantité laissée (Cass. civ
, le preneur peut prétendre à une indemnité à la condition que la convention précise la quantité de paille ou de fumier qu'il a trouvée à son entrée ou lui fasse obligation d'en laisser une quantité déterminée à son départ. Cette convention doit avoir été formellement acceptée par les deux parties (V. notamment en ce qui concerne l'interprétation du contrat à cet égard, Cass. soc., 9 juill. 1951 : Bull. civ. 1951, III, n° 562) et, de toute façon
, Il est également redevable d'une indemnité lorsque, s'étant engagé lors de la conclusion du bail à laisser une certaine quantité de fourrage, il ne la représente pas au moment de sa sortie (Cass. soc
, le fermier est libéré de son obligation (R. Savatier, Les baux ruraux, coédition Dalloz-Defrénois n° 325 in fine), Si les pailles ont été détruites par cas fortuit (la grêle par exemple)
, Mais il résulte également de l'article 1778 du Code civil que s'il décide de ne pas laisser les pailles et engrais de l'année, ce fermier s'expose à devoir indemniser le propriétaire qui n'a pas renoncé à exercer son droit (Cass, Bull. civ. III, vol.9, pp.2010-002547, 1951.
, III, n° 68, 2010.
, Modalités d'application
, Une décision de justice ne peut donc à la fois ordonner la réintégration d'un fermier et condamner celui-ci au paiement d'une indemnité pour les pailles, foins et fumiers ; il faut attendre la fin du bail renouvelé ainsi que, le cas échéant, la sortie définitive du preneur pour apprécier l'existence et l'importance des manquements à son obligation légale (Cass. soc, Le règlement prévu par l'article 1778 du Code civil n'intervient qu'en cas de sortie réelle et définitive de la ferme
, C'est dire que l'acquéreur du domaine dispose, en fin de contrat, des mêmes droits que le bailleur initial. Il a, par exemple, été jugé que le nouveau propriétaire, surtout s'il a été subrogé par le cahier des charges de l'adjudication dans les droits du vendeur, peut invoquer les clauses du bail et demander une indemnité au fermier sortant pour les pailles que ce dernier ne représente pas (Cass. 3e civ, Les pailles et engrais doivent être considérés comme des accessoires du fonds, 1969.
, En fait, des rapports s'établissent inévitablement entre le preneur sortant et son successeur et il n'est pas rare que certains comptes soient directement dressés entre eux. D'autre part, l'exploitant entrant est parfois le propriétaire lui-même. À la vérité, cette circonstance est sans influence sur les règles tendant à faciliter la transition entre les exploitants successifs. Il convient, en effet, d'appliquer -même si l'entrant est le propriétaire -les articles 1777 et 1778 du Code civil (pour une décision refusant d'appliquer l'article 1777 dans les rapports du preneur entrant et du bailleur, JurisData n° 2000-106729). Le caractère désuet et apparemment incomplet de ces dispositions, vol.10, 2000.
, Cas d' Agent immobilier de l'entrant contre le sortant
, On citera à cet égard plusieurs décisions anciennes de la Cour de cassation : ? le tribunal paritaire peut ordonner, à la requête du preneur entrant, l'expulsion du sortant devenu occupant sans titre (Cass. soc., 16 juin 1950 : Rev. fermages 1950, p.433
, De fait, la décision de justice accordant un délai de grâce au preneur sortant, met le bailleur dans l'impossibilité de faire la délivrance en temps utile au preneur entrant et cette impossibilité -assimilable en quelque sorte à un cas de force majeure -justifie le rejet de la demande en dommages-intérêts formée par le fermier entrant contre le bailleur (Cass. soc, p.160
,
, Or les travaux agricoles ne s'accommodent guère d'une telle rigidité. C'est dire que la jouissance du sortant se prolongera parfois au-delà du terme du bail : l'intéressé sera, par exemple, autorisé à lever certaines récoltes. À l'inverse, il faut admettre une « avant-jouissance » de l'exploitant entrant ; celui-ci pourra, notamment
, 2) a laissé aux usages locaux le soin de préciser les possibilités offertes à chacun des intéressés ; elle a néanmoins posé en principe (C. civ., art. 1777, al. 1er) que « le fermier sortant doit laisser à celui qui lui succède dans la culture les logements convenables et autres facilités pour les travaux de l'année suivante
, Au reste, il paraît préférable de régler les rapports entre preneur sortant et entrant par une clause expresse du contrat (sur le caractère insuffisant d'un accord verbal, V. Cass. 3e civ., 5 mars 1997 : Bull. civ. 1997, III, n° 50 ; RD rur. 1997, p. 194 et 435. -Et sur la nécessité pour le preneur sortant de respecter avant de quitter les lieux une obligation d'emblavement, V. Cass. 3e civ., 30 janv, Mais les usages ne s'appliquent qu'à défaut de convention précise des parties : les droits et les obligations « ordinaires » d'entrée et de sortie de ferme « peuvent être aménagés par le bail » (Cass. soc., 23 juin 1955 : Rev. fermages 1955, vol.486, pp.0-14, 2002.
, D'une façon générale, la même clause est insérée dans les baux successifs du même fonds
, elle pourra ainsi s'imposer à la fois au fermier entrant et au fermier sortant
, qui accorde au preneur sortant le droit de procéder aux récoltes restant à faire, ne s'applique pas lorsque l'occupation des lieux se poursuit à la suite d'une décision de justice ordonnant une expulsion ; dans cette hypothèse, le bailleur est propriétaire des produits de sa terre à compter du lendemain du jour pour lequel le départ du fermier a été ordonné (Cass. 3e civ., 29 avr, vol.II, pp.2006-033725, 1986.
, On peut légitimement hésiter à approuver le parti adopté
, un règlement direct intervienne entre le preneur sortant et le preneur entrant. Il convient d'appliquer les règles de l'article 1778 du Code civil. C'est dire, par exemple, que si le fermier a payé les pailles et engrais de l'année lors de son entrée en jouissance, il est en droit de réclamer une indemnité à son successeur
, Les solutions découlant de l'article 1778 du Code civil ne sont applicables que si les engrais et fumiers n'ont pas encore été incorporés au sol. S'ils l'ont été, ils constituent des fumures et arrière-fumures susceptibles d'indemnisation par le seul bailleur dans le cadre des améliorations culturales (Cass, p.Attention
, Pour une vigoureuse critique de la solution retenue, vol.II, p.115, 1991.
, Fin de Attention, p.123
, Le fermier entrant va profiter des fumures se trouvant en terre ; il en doit le remboursement au preneur sortant si celui-ci les a payées à son entrée sur la ferme (V. par exemple Cass. soc., 14 nov. 1958 : Bull. civ. 1958, IV, n° 1192). Fréquemment utilisée dans certaines régions du nord de la France, La Cour de cassation a longtemps toléré l'application aux fumures et arrière-fumures de la réglementation découlant de l'article 1778 du Code civil, vol.46
, et arrière-fumures est due par le bailleur. C'est dire que les conventions mettant le prix de ces fumures et arrière-fumures à la charge du fermier entrant sont illicites. Et ce dernier peut demander la restitution des sommes indûment payées (Cass. 3e civ., 27 mars 1985, préc. n° 46. -Cass. 3e civ., 21 nov. 1990, préc. n° 46. -Cass. 3e civ., 23 mars 1994 : Bull. civ. 1994, III, n° 63, Autrement dit, il convient d'appliquer les dispositions des articles L. 411-69 et L. 411-71 du Code rural et de la pêche maritime : l'indemnisation des fumures, vol.837, pp.4-14, 2005.
, Pour parvenir à ce résultat, les intéressés doivent suivre la voie tracée par l'article L. 411-76, dernier alinéa, du Code rural et de la pêche maritime, Il n'est pas totalement impossible de mettre l'indemnisation des fumures et arrière-fumures à la charge du preneur entrant
, Par ailleurs, les fumures et arrière-fumures sont cessibles dans les conditions prévues par l'article L. 411-75 du Code rural et de la pêche maritime. 125. -Fumures et arrière-fumures
, Cette demande a été rejetée par la Cour d'appel de Douai dont l'arrêt a été approuvé par la première Chambre civile de la Cour de cassation le 19 juin 2008. Ceci parce que la modification de l'état du droit positif relatif aux fumures et arrière-fumures (V. n° 123) ne pouvait être connue du notaire et de l'agent immobilier au moment de l'établissement des actes litigieux (Cass. 1re civ, Après avoir été condamné à restituer au preneur entrant une somme indûment perçue au titre des fumures et arrière-fumures en vertu d'un acte de cession du 28 mai 1985, 2006.
, note F. Marmoz), p.2894, 2006.
, une cour d'appel a normalement jugé qu'un notaire manque à son devoir de conseil pour ne pas avoir attiré l'attention des parties sur l'illicéité résultant de la mise de l'indemnité pour fumures et arrière-fumures à la charge d'une autre personne que le bailleur, 2013.
, Encore convient-il que la cession d'exploitation ne dissimule pas une opération prohibée, c'est-à-dire une cession de bail. Or le problème des cessions interdites se pose souvent à propos de la vente par le fermier sortant (ou le bailleur) au preneur entrant, du cheptel mort et vif et de certaines récoltes en terre ou en grange ; les intéressés majorent la valeur de ces éléments mobiliers et réalisent ainsi une véritable cession moyennant finances du droit au bail (Cass, pour valable la vente par le preneur sortant à son successeur du « fonds de culture » (matériel et animaux)
, , vol.50, 1977.
, De plus, l'article L. 411-74 du Code rural et de la pêche maritime édicte des sanctions pénales très graves contre tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l'occasion d'un changement d'exploitant, soit obtenu ou tenté d'obtenir une remise d'argent ou de valeurs non justifiée, Or, les tribunaux considèrent une telle opération comme « un fait illégal et frauduleux dont la preuve peut être rapportée par tous moyens
, Le même texte précise que les sommes indûment perçues sont sujettes à restitution et que l'action en répétition peut être exercée dès lors que le prix des biens cédés excède leur valeur vénale de plus de 10 % (sur l'ensemble des problèmes posés par les cessions prohibées, V. JCl. Baux ruraux, fasc. 320, préc. et sur la possibilité de céder dans certains cas les améliorations faites sur le fonds, vol.17
, conviennent d'un prix de 173 800 francs, alors que la valeur réelle de ces biens ne dépasse pas 53 800 francs, le juge du fond peut décider que la différence (soit 120 000 francs) représente la partie du prix correspondant à la dissimulation d'une cession de bail et ordonner que cette somme soit restituée au preneur entrant (Cass. 3e civ, p.180
, des cessions de bail, la stipulation d'un prix excessif à l'occasion de la vente du capital d'exploitation n'entraîne pas nécessairement l'annulation de l'opération litigieuse. Cette sanction n'a guère d'intérêt pour le preneur entrant qui, dans la plupart des cas, ne la demande pas. Aussi le nouveau fermier peut-il se contenter de refuser de payer à son prédécesseur l'intégralité des sommes initialement convenues (Cass, 1987.
, le vendeur ne peut pas solliciter la restitution en valeur des éléments cédés dès lors que la saisie et la vente du cheptel par l'un de ses créanciers a privé l'acheteur du bien qu'il avait acquis et que le produit de cette opération a profité au débiteur en diminuant le montant de sa dette (Cass. 3e civ., 4 janv, 1977.
, , vol.53, 1977.
, un bail rural, les vendeurs ont, en procédant à un montage photocopié, fait croire à l'acquéreur que le technicien en machinisme agricole de la chambre d'agriculture du département avait estimé le matériel à 1,2 million de francs et cherché ainsi à donner à leurs chiffres falsifiés la caution technique de la chambre d'agriculture, le juge du fond peut, au vu du rapport d'expertise, constater que la somme réclamée excède de plus de 10 % la valeur vénale du matériel cédé et réduire le prix de cession à 891 940 francs (Cass. 1re civ, vol.126, pp.2000-006397, 2000.
, Cour de cassation dément l'idée que l'action en répétition de l'article L. 411-74 du Code rural appartienne au seul preneur. Elle est ouverte à celui qui, à l'occasion du changement d'exploitant, a réglé la somme indue au bailleur pour le compte du preneur (Cass. 3e civ., 26 janv, vol.737, pp.2017-000941, 2017.
, Au contraire, conformément au droit commun du paiement de l'indu, l'action appartient à celui qui a effectué le paiement ou aux personnes subrogées dans ses droits (Cass. 3e civ., 25 janv, vol.475, pp.2012-000827, 1217.
, La première est que peut agir en répétition tout solvens qui a personnellement déboursé la somme litigieuse. S'il s'est agi du preneur, le transfert de son titre de jouissance (à un descendant par exemple) ne lui fait pas perdre la qualité à agir (en ce sens : CA Douai, 3e ch., 1er oct. 2015, n° 15/00441). La seconde concerne le défendeur à l'action : il s'agit de l'accipiens, bailleur, preneur sortant ou intermédiaire, qui a perçu les sommes litigieuses. Si c'est le preneur sortant qui s'est vu remettre l'indemnité, l'action ne sera pas recevable contre le seul bailleur (Cass. 3e civ., 4 juill, vol.249, pp.2012-015073, 2012.
, De même, elle ne peut prospérer contre l'acquéreur du fonds loué, dans la mesure où il n'a pas encaissé les sommes (CA Douai, 12 déc, vol.29, 2002.
, Au stade de l'action en restitution, le lien de droit entre les parties au procès importe peu ; seule compte la réalité de l'enrichissement. Dans cet esprit, on déduit que le décès de l'accipiens est sans incidence sur la créance du solvens, qui pourra la réclamer à ses héritiers. Le risque est d'autant plus grand que, par dérogation ici au droit de la prescription quinquennale, l'action en répétition à l'encontre du bailleur demeure recevable pendant toute la durée du bail initial et des baux renouvelés qui lui font suite, En somme, la répétition peut être poursuivie contre la personne qui a reçu le paiement, même si elle a, depuis, perdu sa qualité de bailleur