La dimension spatiale des conjonctures immobilières
Résumé
The explanation of cyclical price movements on real-estate markets can hardly be purely macro, but in most cases appeal to changes occurred in the local urban structure. Such a « spatial » approach requires a a geographically disaggregated representation of markets, vinculated with their segmentation. This general idea will be illustrated by an analysis of the current boom of housing prices in France, compared with the preceding boom of the late 80's. We shall examine if the spatial dimension, clearly observable in the 80s, is still active in the present boom which, in sharp contrast with the former, concerns the whole range of French towns. Thus, a macro-explanation, relating to some kind of global misadjustment, seems much more adequate than it was for the 80s. But in the larger metropolis, a spatial content of house price dynamics can all the same be identified. Within the Paris area, the ongoing process is less unequal than it was in the 80s, but it does involve a spatial content, corresponding to a new enlargement and reinforcement of « second rank » residential spaces. In those regional metropolis experimenting the highest rises in prices – such as Lille – the process can be analysed as a spatial disconnection between ordinary and superior residential spaces, rather similar to what happened in Paris 15 years ago. In smaller towns, the spatial dimension is much less apparent.
L'explication des fluctuations de prix immobiliers sur un marché particulier relève rarement d'une logique purement macroéconomique, mais doit généralement faire appel aux changements intervenus dans la structure urbaine. Une telle analyse « spatiale » appelle une représentation géographiquement désagrégée des marchés, liée à leur segmentation. Ces idées générales sont ici illustrées par une comparaison, centrée sur le cas de la région parisienne, du boom actuel de l'immobilier avec celui qui l'a précédé dans la seconde moitié des années 80. Contrairement à ce qui s'était passé alors, la hausse actuelle concerne la presque totalité des villes françaises, quel que soit leur rang hiérarchique. Une explication macroéconomique, renvoyant à une forme quelconque de désajustement global des marchés du logement, semble ainsi beaucoup plus vraisemblable que dans les années 80. Le même constat prévaut dans l'agglomération parisienne : le mouvement haussier est beaucoup moins inégal dans l'espace qu'il ne l'a été il y a vingt ans. On peut même parler d'un véritable « renversement » de la dynamique spatiale des marchés, l'éventail des prix entre zones de marché s'étant nettement resserré depuis 1997, alors qu'il s'était écarté fortement entre 1984 et 1991. Ce renversement est mis en lumière à partir d'un découpage de l'agglomération en « secteurs immobiliers ».
Origine : Fichiers produits par l'(les) auteur(s)
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